Calculadora de CAT hipotecario
Una hipoteca a 20 años se siente cómoda y cuesta más del doble del dinero prestado. Aquí ves el pago, los intereses en pesos y el CAT, que en vivienda tiene una regla propia: no lleva IVA.
Cómo se obtuvo este resultado
En una hipoteca el CAT hace algo que ningún otro número hace: pone en la misma escala una tasa del 10.5 %, una comisión de apertura y dos seguros mensuales. El resultado suele sorprender a quien solo había mirado la tasa.
El ejemplo: 1.8 millones a 20 años
1,800,000 de crédito, 20 años, 10.5 % anual fijo, 1.5 % de comisión de apertura y 900 pesos mensuales de seguros dentro del pago:
Más seguros: $18,870.84 al mes
Intereses totales del plazo: $2,513,001.11
Comisión de apertura: $27,000.00
Total pagado: $4,529,001.11
CAT: 12.1 %
Por cada 100 pesos prestados terminas pagando 139.61 pesos de intereses. Es lo que la mensualidad esconde: 18,870.84 al mes durante 240 meses no se siente como 2.5 millones, pero lo es.
Quince años contra veinte: el CAT casi no cambia, el total sí
| Concepto | 20 años | 15 años |
|---|---|---|
| Pago mensual total | $18,870.84 | $20,797.18 |
| Intereses totales | $2,513,001.11 | $1,781,492.51 |
| Total pagado | $4,529,001.11 | $3,743,492.51 |
| Por cada 100 prestados | $139.61 | $98.97 |
| CAT | 12.1 % | 12.2 % |
Recortar cinco años cuesta 1,926.34 pesos más al mes y ahorra 731,508.60 pesos de intereses. El CAT pasa de 12.1 % a 12.2 %: una décima. Si hubieras decidido con el CAT, habrías concluido que da igual. No da igual.
En créditos largos el CAT deja de ser el criterio principal. Sirve para comparar dos ofertas con el mismo plazo, y ahí es imbatible. Para decidir el plazo manda el total en pesos y tu capacidad de pago mensual. Una décima de CAT no compensa setecientos mil pesos de intereses.
Por qué el CAT hipotecario no lleva IVA
La Ley del IVA, en su artículo 15, fracción X, exime del impuesto a los intereses de créditos hipotecarios destinados a casa habitación. Por eso en vivienda el CAT con IVA y el CAT sin IVA son el mismo número: aquí no hay once puntos de diferencia como en un crédito personal.
La exención aplica a los intereses, no a todo. La comisión de apertura y los seguros tienen su propio tratamiento, y las reglas cambian si el crédito no es para casa habitación, por ejemplo un crédito con garantía hipotecaria destinado a capital de trabajo.
Qué mueve el CAT de una hipoteca, en orden de impacto
- La tasa. Es el componente dominante, y en plazos de 20 años un punto de tasa mueve cientos de miles de pesos.
- Los seguros. Se cobran sobre saldo insoluto, así que al principio pesan más. Un seguro caro sube el CAT más de lo que aparenta porque se paga durante 240 meses.
- La comisión de apertura. 27,000 pesos en el ejemplo: pesa, pero repartida en 20 años pesa menos que en un crédito personal a 24 meses.
- El plazo. Afecta el total muchísimo y el CAT casi nada. Está explicado arriba.
Lo que esta calculadora no modela
- Tasa variable o mixta. Muchas hipotecas arrancan fijas y luego se indexan. Aquí se calcula con tasa fija durante todo el plazo.
- Créditos en veces salario mínimo o en UDIS. El pago cambia con el índice; esta tabla está en pesos constantes.
- Apoyos y subsidios. Si tu crédito tiene subsidio o un esquema de pagos crecientes, la corrida real no se parece a una amortización francesa.
- Penalización por prepago. Si tu contrato la cobra, el ahorro de abonar a capital es menor.
Para ver el efecto de abonar a capital mes con mes, la tabla de amortización hace exactamente eso. Y si estás entre dos bancos con el mismo plazo, la comparación de dos ofertas resuelve la duda en un minuto.
Datos oficiales que usa este cálculo
| Concepto | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Fórmula del CAT | CAT = (1 + TIR)^n − 1 | Banco de México, Circular 21/2009 n son los periodos que tiene el año según la frecuencia de pago |
| IVA en intereses hipotecarios | 0 % | Ley del IVA, artículo 15, fracción X Créditos destinados a casa habitación |
| CAT sin IVA | Obligatorio desde el 17 de noviembre de 2009 | Banco de México No se considera el IVA de comisiones ni el de intereses |
| Periodos de una hipoteca | 12 pagos por año | Convención del crédito hipotecario en México El plazo en años se multiplica por 12 |
| Sistema de amortización | Francés, pago fijo | Convención del crédito hipotecario en México Interés sobre saldo insoluto; el seguro se suma aparte |
Preguntas frecuentes
¿Por qué el CAT hipotecario es más bajo que el de otros créditos?
Por tres razones que se suman: la tasa es más baja, el plazo largo diluye las comisiones y los intereses están exentos de IVA. Un CAT de 12.1 % en vivienda contra 75.9 % en un crédito personal al 42 % no es un error de cálculo: son productos distintos.
¿El CAT de la hipoteca incluye los seguros?
Los que se cobran dentro del pago mensual, sí. En el ejemplo, 900 pesos mensuales de vida y daños forman parte de los flujos y por eso el CAT es 12.1 % en lugar de ser más bajo. Si tu banco los cobra por separado, captúralos en cero y compara con cuidado.
¿Conviene 15 o 20 años?
Depende de tu flujo, no de la aritmética. Quince años cuesta 1,926.34 pesos más al mes y ahorra 731,508.60 pesos de intereses. Si esos 1,926.34 caben sin ahogarte, el ahorro es enorme. Si no caben, el plazo largo es una decisión de liquidez, no de costo.
¿Por qué el pago mensual de la calculadora no coincide con el que me dio el banco?
Casi siempre por tres cosas: el banco incluye comisiones o seguros que aquí van en campos separados, el crédito tiene tasa variable o está en UDIS, o hay un esquema de pagos crecientes. Compara primero el pago de capital e intereses, que es el que solo depende de monto, tasa y plazo.
¿Qué es el CAT sin IVA en una hipoteca?
En vivienda no hay diferencia: los intereses de casa habitación están exentos por el artículo 15, fracción X de la Ley del IVA. El CAT con IVA y el CAT sin IVA son el mismo número, y esa es una de las razones por las que el CAT hipotecario se ve tan bajo frente al de tarjeta o nómina.
¿Puedo usar esta calculadora para un crédito de Infonavit o Fovissste?
Solo como referencia. Esos créditos suelen expresarse en veces salario mínimo y su pago se ajusta cada año, así que una tabla en pesos con tasa fija no reproduce su comportamiento. Sirve para hacerte una idea del orden de magnitud, no para decidir.
Última revisión: 7 de noviembre de 2026. Si encuentras un dato que no cuadra con la fuente oficial, dínoslo y lo corregimos con la fecha del cambio.